¿ Que renta o precio puedo pedir por un arrendamiento de fincas rústicas para poner placas solares?

En el caso de que nos planteen la posibilidad de un arrendamiento sobre una finca rústica o la constitución de un derecho real de superficie para la instalación de placas solares o instalación fotovoltaica para su conexión a la red eléctrica hay que tener en cuenta que estamos hablando de un tipo de contrato de muy larga duración, normalmente alrededor de los 30 años con posibilidades de prorrogarse varios años más.

Al ser un contrato atípico se rige por lo que acuerden las partes y subsidiariamente por el Código Civil; por tanto hay libertad de pactos, por tanto la renta o canon que se fije en contraprestación por el uso de la finca, es libre y no hay nada marcado legalmente.

Si bien dependerá de la zona donde se instalen hace unos años venía siendo habitual un precio medio de 800 o 900 € por hectárea y año; pero actualmente (2019) se barajan cifras de entre 1000 y 1200€ por hectárea y año.

Lo que hay que tener claro es que en todo caso conviene incluir una cláusula estabilizadora de la renta, es decir conviene señalar en contrato que la cantidad fijada se aumentará anualmente conforme al IPC o conforme a algún porcentaje que se señale en contrato, en función de las circunstancias de cada caso.

Estas cantidades se suele indicar que se pagarán cuando se inicien las obras de instalación de las placas solares; pero hay que recordar que lo más habitual es que el contrato se firme entre 18 y 36 meses antes del inicio de las obras, asegurándose de este modo la empresa solar que el propietario de la finca rústica no va a negociar con otra empresa y permitiéndole entrar a realizar los estudios y catas. Por ello, aunque las empresas son reticentes a ello, aconsejamos pedir que se fije alguna cantidad en contraprestación durante este tiempo previo al inicio de las obras. Estas cantidades pueden oscilar entre 40-50€ por hectárea y año, y lo normal es que te permitan seguir cultivando la finca.

En que cláusulas tenemos que tener cuidado como propietarios de fincas a la hora de firmar un contrato de arrendamiento de este tipo:

Lo normal es que nos entreguen un contrato tipo que contenga clausulas que beneficien a la empresa solar, lo recomendable es acudir a un abogado que lo revise pues por regla general va a suponer una duración muy larga.

En todo caso vamos a señalar una serie de cuestiones que deben reflejarse en el contrato de forma clara:

1.- Es normal que quieran que firmemos el contrato antes de tener las autorizaciones administrativas y estudios de conexión y ambientales, por lo que nos pedirán que les dejemos entrar en la parcela para hacer los estudios pertinentes. La mayoría de las veces como nos permitirán seguir cultivando, conviene indicar que se harán cargo de los daños que causen en el cultivo o en las fincas e incluso podemos solicitar que nos paguen alguna cantidad como renta, ya que al firmar dicho arrendamiento ya no podremos negociar con otras empresas.

2.- Indicar que si no coincide la fecha de recogida de cosecha con el inicio de las obras, se nos  indemnice por la cosecha no recogida e incluso por la PAC si hay riesgo de no recibirla..

3.- Indicar que las instalaciones son del arrendatario y que una vez extinguido el contrato, sea por finalización del plazo o por otro motivo, deben retirarlas y dejar la finca apta para su uso agrícola. Se puede fijar algún tipo de garantía bancaria o fianza que garantice las obras de desmantelamiento.

4.- Indicar que el arrendatario (empresa solar) es responsable del incumplimiento de cualquier normativa relacionada con la instalación fotovoltaica.

5.- Indicar claramente la renta (mensual, anual), devengo, periodo de facturación, forma de pago, actualización renta, intereses de demora, etc. Incluso señalar que se abonara la renta por toda la superficie arrendada o la totalidad de la parcela aunque no se utilice en toda su extensión.

6.- Si pretender fijar posibles servidumbres de paso, hay que dejar claro que estas serán temporales y se extinguirán con el contrato.

7.- En cuanto a los gastos e impuestos es importante indicar que corren de cuenta del arrendatario (empresa solar), incluso el IBI o contribución que puede elevarse por la instalación de las placas solares.

 8.- Fijar una fianza que se actualice durante el periodo de la explotación fotovoltaica.