Mejoras obligatorias y voluntarias en el arrendamiento rústico: ¿dan derecho a indemnización?

MEJORAS OBLIGATORIAS para el arrendatario

Reguladas en el Art. 20 ,Ley 49/2003, de 26 de noviembre 

¿Cuáles son estas mejoras?

1.- las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, con el fin de una mejor explotación y productividad del bien arrendado en provecho propio (Por ejemplo la retirada de piedras de los cultivos y el saneamiento de aguas – SAP Burgos 29-12-2017-

2.- las que le vengan impuestas por disposición legal, por resolución judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad. Por ejemplo si una norma obliga a tener cercada de una determinada forma una explotación ganadera.

Los efectos de las mejoras obligatorias realizadas por el arrendatario:

 1.- No dan derecho a la disminución de la renta, salvo acuerdo entre arrendatario y arrendador o que de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa. 

2.- No dan derecho a prorrogar el contrato, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa. 

¿Dan derecho a indemnización?

La posibilidad de que el arrendatario pudiera pedir una indemnización por las mejoras obligatorias no estaba contemplada en la redacción original de la LAR/2003, que se ha reformado por la Ley 26/2005 de 30 de noviembre, añadiendo el actual apartado cuarto del artículo 20.

Pero para que el arrendatario pueda solicitar la indemnización por las mejoras obligatorias realizadas el arrendador tiene que haber dado su consentimiento a la realización de dichas mejoras y tiene que haber aumentado el valor de la finca. Por lo que si no el arrendador no da su consentimiento aunque el arrendatario tenga que hacer obligatoriamente las mejoras no tiene derecho a pedir una indemnización por ello. En este caso la indemnización consistirá o bien en los gastos realizados o bien en el más valor de la finca. finca

MEJORAS VOLUNTARIAS:

Reguladas en el Art. 21 ,Ley 49/2003, de 26 de noviembre 

Hay dos tipos de mejoras voluntarias:

a.  Ordinarias

b.   Extraordinarias

En todo caso la ley no define lo que es mejora ordinaria y extraordinaria y apenas hay jurisprudencia al respecto.

A.- VOLUNTARIAS ORDINARIAS:

son mejoras ordinarias a las que producen una modificación o transformación accidental de la finca. Por ejemplo la nivelación de una parcela, el cercado de una finca, su declaración como explotación prioritaria por parte de la Administración;

Por lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe.

El Código Civil se limita a afirmar que al poseedor de buena fe hay que abonarle los gastos que haya realizado en la mejora en la cosa poseída y que esos gastos los tiene que pagar quien le venza en la posesión y además se le otorga un derecho de retención sobre la cosa para el caso de que no le sean abonados los gastos.

Por lo tanto aún en el caso de no mediar acuerdo con el arrendador, y aunque no tenga el consentimiento del arrendador, el arrendatario puede  realizar las mejoras voluntarias ordinarias que quiera y luego podrá reclamar al arrendador, y este podrá optar entre pagar los gastos tenido por el rentero al realizar la mejora, o pagar el aumento del valor que haya experimentado la finca.

B.-EXTRAORDINARIAS: son aquellas que causen una modificación sustancial de la finca, y que tienen un importante coste económico y modifica la identidad y características esenciales de la finca. Por ejemplo convertir una nave agrícola en vivienda, la construcción de un pantano para poner en riego una finca que era de secano o la extinción de una servidumbre que gravaba la finca; la transformación de una finca de secano en regadío conllevará el sondeo y construcción de pozos, la construcción de pantanos, balsas, canales, nivelación del terreno etc.

Si las mejoras que se vayan a realizar suponen un cambio del destino (agrario, ganadero o forestal) de la finca (por ejemplo la citada finca en la que se venía sembrando trigo, se dedica ahora a la cría extensiva de ganado porcino) (agrario, ganadero o forestal) o son de carácter extraordinario, en estos casos el artículo 8.2 de la Ley exige que exista un acuerdo expreso entre las partes.

Si no hay acuerdo expreso el arrendatario no puede realizar estas mejoras extraordinarias, puede ser motivo de desahucio (art. 25c LAR: derecho del arrendador a resolver el contrato) y no darían derecho a indemnización.