Contratos de alquiler y compraventa durante el estado de alarma

Las medidas aprobadas por el Gobierno para paliar los efectos del estado de alarma, de momento no afectan a los contratos de arrendamiento. Sí es cierto que se pretende asegurar el bienestar y tranquilidad de todos, se fomenta que las partes lleguen a un acuerdo y en su caso, atendiendo al caso particular y a cómo afectan las medidas decretadas.

QUÉ OCURRE CON LOS ALQUILERES

Es importante tener presente que, desde el punto de vista jurídico, hay muchas opciones de fórmulas contractuales y que permiten adaptar y modificar esos contratos: reducción de la cuota, de los plazos, de la duración, eliminación de determinadas cláusulas, carencia en los pagos, etc. y, todas ellas, modificables dada la situación actual que estamos viviendo.

La situación es muy diferente según los casos: arrendatario de local que ha tenido que cerrar su negocio por cese de actividad, negocio que sigue abierto pero que genera ingresos mucho menores, de este modo, en cualquier caso, como indica la abogada Mariluz Rodriguez, “no es lo mismo un arrendatario de local de negocio destinado a bar que debe pagar la renta y no obtiene ingresos, que otro local destinado por ejemplo a un estanco”.

El actual estado de alarma no permite, de momento, la posibilidad de dejar de pagar la renta y lo más aconsejable es hablar entre las partes haciendo propuestas encaminadas a llegar a un entendimiento entre ambas partes.

Dadas las circunstancias que estamos atravesando  y en base a las consultas realizadas por nuestros clientes, hemos detectado que en estos días son muchos los arrendadores que han tomado la iniciativa de reducir la renta en una cuantía determinada, como forma de ayudar ante el cierre de sus arrendatarios. En este sentido, los abogados les ayudan redactando un anexo para dejar constancia entre las partes y, también, para acreditar el menor ingreso de cara a la declaración de la renta y del IVA que tengan que presentar. En lo que se refiere a los arrendatarios que, al haberse quedado sin trabajo, nos han llamado para informarse, les hemos recomendado llegar a un acuerdo con el arrendador de forma que les reduzca la renta o les dé facilidades para el cumplimiento del pago correspondiente.

En estos días, cobra protagonismo y se empieza a hablar de ella, la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, que implica una alteración sustancial de las condiciones del contrato y tiene por objeto “reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes, sobre un principio de equidad debido al actual desequilibrio extraordinario entre las recíprocas prestaciones de las partes y que no pudieron prever al contratar”. Dicho de otro modo: Ajustar el contrato a un nuevo escenario que no pudo preverse en el momento de la firma. Dicha cláusula va encaminada a una rebaja de la renta, pero no a una exoneración del pago de la misma. 

Pese a todo lo anterior, en los últimos días parece que el Gobierno está estudiando la posibilidad de, a los más vulnerables, llegar a condonar ese pago del alquiler, aplicando una fórmula similar a la moratoria de pago de hipoteca ya implantado. Aún están por definirse los requisitos y las medidas concretas, pero podrían implicar algún tipo de indemnización a los propietarios que se viesen afectados.

QUÉ OCURRE CON LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA O ARRAS

Las firmas de las escrituras públicas de compraventa e hipotecas están siendo suspendidas. En el fondo, el vendedor se ve imposibilitado para poder cumplir con la obligación de venta.

En cierto modo, podríamos llegar a pensar que hasta qué punto no nos encontramos ante una situación de fuerza mayor, que impide formalizar la escritura pública de compraventa, al estar suspendida las firmas de las escrituras públicas, ya sean de la propia compraventa o la de las hipotecas que suponen la financiación necesaria para el pago del precio pactado. Dada la situación lo oportuno sería llegar a acuerdos entre partes firmando prórrogas de los plazos acordados para la firma de la escritura de compraventa.

El pasado 15 de marzo de 2020 se dictó una instrucción sobre la adopción de medidas que garanticen la adecuada prestación del servicio público notarial, acordadas por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en coordinación con el Consejo General del Notariado. En base a la misma, se señala que solo será obligatorio atender por los Notarios aquellas actuaciones de carácter urgente, así como las que determine el Gobierno. El notario se abstendrá de citar a interesados para actuaciones que no revistan carácter urgente. Sólo podrían firmarse aquellas operaciones que sean urgentes en función de sus circunstancias concretas, lo que deberá tratarse con la notaría para que valore y así lo considere.

Es importante conocer que los ciudadanos no pueden presentarse en la notaría sin que previamente se les haya citado, por lo que antes deberán contactar mediante email o llamada de teléfono. De asistir presencialmente por su cuenta, no existe obligación por parte del notario de ser recibidos sin que se les haya dado cita previa.

No obstante, hay que ser prudentes, pues todo está sujeto a cambios según evolucione una situación que puede prolongarse por un tiempo considerable y que sea objeto, nada descartable, de implantación de nuevas medidas que el Gobierno pudiera adoptar.

En este momento, la situación es más que cambiante, y es posible y probable que el Gobierno se vea obligado a ir adoptando medidas que den solución a estos problemas jurídicos, por lo que, en un corto plazo, algunas de las cuestiones anteriores podrán quedar reguladas.