La servidumbre de medianeria se regula en el Código Civil y subsidiariamente por las Ordenananzas municipales y usos locales.

Aunque el Código Civil habla de servidumbre de medianeria, lo cierto es que tanto la doctrina como la jurisprudencia entienden que no se trata de una servidumbre como tal, sino mas bien de una mancomunidad como recoge el artículo 579 del Código Civil: » Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; …«.

Al margen de esta discusión sobre la naturaleza jurídica de la medianeria, lo cierto es que el Código Civil la regula en los artículos 571 a 579, estableciendo en el primero de esos preceptos lo siguiente:

«La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo«.

Por lo tanto, debemos conocer qué dicen los demás artículos sobre este asunto, que de otro lado, está muy presente en nuestras vidas, pues imaginemos que la paredes divisiorias de propiedades o los muros de predios colindantes, se ven en muchas ocasiones cuestionados al considerar que se trata de paredes o muros privativos y en otras ocasiones de medianeros, con la consiguiente servidumbre de medianeria y uso de tales elementos.

El Código Civil en su artículo 572, presume que existe servidumbre de medianeria en una serie de supuestos, siempre que no haya un título o signo exterior o prueba en contrario. Por lo tanto, y salvo que se acredite la existencia de signos exteriores que demuestren que no existe servidumbre de medianeria, SE PRESUME LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERIA:

1º.-  En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.

2º.-  En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.

3º.-  En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

4º.-  Las zanjas o acequias abiertas entre las fincas se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

¿Cuando se entiende que existe un signo contrario a la servidumbre de medianeria y por tanto que no es medianero?

En todos los casos que veremos a continuación, la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece EXCLUSIVAMENTE AL  DUEÑO DE LA FINCA que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los siguientes signos (artículos 573 y 574 Código Civil):

1º.-  Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.

2º.-  Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en el inferior relex o retallos.

3º.-  Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.

4º.-  Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.

5º.-  Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.

6º.-  Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.

7º.-  Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.

8º.-  Hay signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado, en cuyo caso la propiedad de la zanja pertenecerá exclusivamente al dueño de la heredad que tenga a su favor este signo exterior.

EJEMPLOS:

a)  Si en una pared divisoria de dos propiedades o edificios hay abierta una ventana en el muro separador, se considera que dicha pared es propiedad de aquel que haya abierto la ventana en el tabique, muro o pared. Es un signo contrario a la servidumbre de medianeria según dispone el apartado 1º del art. 573 Código Civil.

b)  Si un muro está construido exclusivamente en el terreno perteneciente a una finca, aunque delimite y la separe de la finca contigua, se presume que es privativo de la finca en la que se haya construido (apartado 3º del art. 573).

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 5.10.1989:

» Es bien conocido que en un sentido usual se entiende por medianería a la pared común a dos casas, así como medianeros las paredes, muros, cercas, etc., que estando en el límite de dos heredades pertenecientes a distintos propietarios las separa o delimita, correspondiendo a una condición o situación de hecho, pero que con cuya base puede convertirse en una relación de derecho en la que son términos o elementos reales dichas paredes, muros, cercas, etc., que median entre las fincas, y términos o elementos personales los propietarios de dichas fincas limítrofes o colindantes, de tal modo separados, generándose ya la situación jurídica de «medianería» que crea el derecho de los propietarios de aquellas fincas, sobre las susodichas paredes, muros, cercas, etc., constituyéndose en copropietarios de las mismas, lo que ha de comportar una serie de derechos y obligaciones correspondientes a tal situación que se viene configurando como de copropiedad; en consecuencia, no hay medianería en su acepción jurídica si no se da dicha copropiedad por parte de uno y otro propietario de las correspodientes fincas limítrofes;…»